与房主谈房价技巧
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发布时间：2022-04-23 11:09
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时间：2022-06-05 00:53
一、 谈判的基本原则
谈判初期务必不能告知房东和客户的底价，比如一套135平的房子，房东底价240万，我们给客户报260万，客户看完房出价230万，我们给房东说客户出220万，那么我们要用260万来斡旋客户从230加价，用220万来说服房东从240万降价。这样，同时降低双方的心理预期，双方其实只有10万的差距，现在我们手中的筹码每方却各有20万。（如果是给客户报的底价240万，那么客户出230万或更低，同理也要谈出差价，告知房东客户只出220万或更低，用220万来斡旋房东降价。
2、软柿子原则
谈判过程中，没有到底是谈客户还是谈业主一说，哪一方好谈就谈哪一方，也就是柿子就捡软的捏！如果房东一分不降，我们就死谈客户加价，如果客户一分不加，我们就死谈房东降价，如果两方都能让步，我们就让双方同时让价。总之，谈判的目的是成交，两方必须有一方做出让步，否则签单无望。
3、和谐原则
整个谈判过程必须保证房东和客户之间的良好印象，谈判很容易出现僵局，这时候房东可能埋怨客户太小气，客户可能说房东太吝啬，那么我们千万不能附和双方的话语，因为一旦双方交恶，谈判根本无法进行下去，双方都开始赌气了！即使成交了，后期做单也会带来无限麻烦！所以，我们必须告诉房东客户人不错很喜欢您的房子只是因为财务状况确实紧才谈价的，而且他说了如果他钱多根本不会谈您的价;跟客户说房东人不错，如果不是因为对房子有感情不想贱卖，而且这个价格是让价很多次后的价格所以没法再让了，房东说了他也很想卖给您，想卖个好买主，他对您的印象很好????总之要让双方建立良好的印象，创造和谐的签单氛围！
4、信任原则
以上三个原则，其实都有一个重要的前提在做支撑，那就是房东、客户对经纪人的信任。如果房东和客户对我们一点信任都没有或信任度很低，那单子谈起来就很费力了。不论是在带看中还是在谈判中，我们务必要取得双方的信赖和认可，比如在带看中表现自己没有吃饭的给客户找房或花了很多时间找了多少业主去陌拜找房，来取得客户对我们服务的认可。在谈判过程中，不断强调我们一直在做对方工作，打了多少才争取到现在的价位，让他们感觉到现在这个价格来的不容易。总之，一定要提高双方对我们的认可，客户业主越是信任我们，谈判就越顺利进行。
5、次数要大于时长
好多经纪人都有一个误区，总是希望通过一个就想把问题全部解决，殊不知这样做的后果是一个问题都解决不掉。因为，一个中你抛出去的谈价理由越多，房东和客户都需要
时间去消化和理解，在他们对你的理由正在思考的时候?，你又抛出了第二个理由以及多个理由，结果就是房东客户都不知道该去从哪开始思考，只能挂了事。而且，你的理由一个就说完了，下个就不好再找理由了，增大了谈判难度。正确的做法是，把你的谈判理由分解，一个过去主要说一到两点，让对方思考，听他的反馈！然后，结合他的反馈在组织话术打第二个，然后听他的反馈再组织其他理由打下次的。通过这样每隔20到30分钟的一个，房东和客户能够充分思考的理由，从而收到不错的效果。一句话，我们要靠次数来让双方让价，而不是单个的时间长短！毕竟，次数打得多了，就能刺激双方的紧感和拱起双方的热度。
6、中立原则
好多经纪人在谈判过程中，不能很好的摆正自己的位置，总是把自己牵扯到谈判中。经常有房东怒道："到底是你买房还是客户买房，你凭什么说我的房子不好，我不卖了"！然后客户又对他说："你要是觉得我应该加钱，那你替我加，我没钱，你觉得房子值就你买吧"！结果，把自己搞得里外不是人，谁都不说好！
原因很简单，就是没有保持中立！我们要记住：我们谈房东价格让他降的任何理由都是客户说的是客户的意思，我们谈客户价格让他加价的任何理由都是房东说的是房东的意思，我们不买房我们不能去以自己的名义去让房东客户降价加价。
每次我们都要以房东的嘴谈客户，就说"客户说了大哥您的房子是北向的，朝南的才卖2万一平，结果您卖2.2万，实在太贵了，所以客户想让你价位落一些！"同理，我们要以房东的嘴谈客户时就说"房东说了，大哥这个房子装修花了60万，而且送车位，所以一点都不贵，他希望您能加上来"！这样，我们以双方的名义去谈，双方就不会责怪我们站着说话不腰疼了！才能更好地接受我们的说服！
只有，当房东和客户真的是征询我们的意见时我们才能以个人名义说话，给他们信心和建议！让他们让价！否则，一直要保持中立！
7、倾听原则
在整个谈判过程中，我们切记不能再中滔滔不绝说个没完，我们在抛出一个理由后要注意倾听房东和客户说什么，听他们的反馈，让他们说！然后继续我们的谈话，这样通过交流我们就能真正把握房东和客户的真实意思了。经常有经纪人，给双方打了3、4个了，还不明白房东和客户的不让步的原因。其实，就是因为没有认真倾听只顾自己说，灌输给双方东西，忽略了最关键的反馈和沟通！
8、敢于要求
在到了谈判的后期，双方的差距很小的时候或是谈判真到了无法进行下去的时候，我们可以大胆的要求房东"大哥，我觉得您也别坚持240万了，235万卖了绝对值，您就信我的吧！"，同样对客户"大哥，都谈到这份上了，您别230万了，235买了绝对值！"?
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时间：2022-06-05 02:11
买房和房东谈价技巧如下：
1、杀价的技巧，先找出自己的信息优势
二手房的价格是有评估依据的，我们可以从毗邻地带的租赁价格新房出售最低起价二手房公示价格来判断所购买的二手房价是否可靠，换句话讲，二手房的价格泡沫是可以通过比较衡量的。买婚房，要特别针对装修来谈价。
2、出卖方弱点比较容易找出
我们大约可以从出卖方的有关信息找出谈价优势，如出卖方急于出手的原因，有些是移居外地或出国，因而急用现金，这个时候如果一次性付款可以谈到较大的折扣；现阶段房价出现下行趋势，对于炒房者出货，也可以通过付款条件及类比因素谈价。
3、出卖方拿出价格理由都可找出反方证据
说到地段，你可就其出价翻了一番来回击；对已带租约，一是不定性存在，二是租价可能不大合理，最大的回击手段是你买二手房的主要考虑是自住而不是出租；对于二手房与新房的价差，你还是应该着眼于对方的投资价值在价格里已经有依托，并且新房也在下调。
4、出价方式的谈判技巧
先通过第一个技巧权衡对方的出价合理性，如果出价比较合理，而权证费用加入到购买成本的时候，价格还是可以承受，则可以将权证费用转为由买受人承担，在这一前提下再与对方商谈成交价格。封死对方靠代办过户来提高单位售价的路径。
5、对于非完全性商品房的附加谈判技巧
有些房子做为二手房是可以买入的，但与一般性商品房有差距，这个时候主要从法律方面权衡买卖的合法性，买后你的权益如何得到保障；同时这类房子的价 格一般仅仅是二手商品房的2/3，所以要综合判断以后再行成交。而且，这类房子房东的底气不是很足，尤其是当下房价有下降趋势，你可以大胆杀价。
6、买房时技巧，确定二手房的房龄。
二手房的房龄对于贷款是有很大影响的，但也是经常容易被忽略的。房龄会影响到房屋的使用价值和剩余交易价值。因此，对于二手房而言，房龄越短，所能得到的贷款也就越多。银行对二手房贷款的标准是：房龄贷款年限。
7、选择合适的银行贷款
近些年，国内银行发展格局发生了很大的改变，除了国有银行外，部分商业银行和外资银行也进入到房贷市场内，提供房贷业务服务。但各银行的房贷服务还是有区别的，所以购房者在贷款前，多考虑几家银行，然后根据自身的实际情况，选择最适合自己的银行贷款。
8、提供完整个人信用和还贷能力证明
要想成功办理二手房贷款，良好的个人信用记录和借款人的还款能力证明是很重要的。如果信用记录不良，那么申请被拒绝的可能性就比较大，反之，信用记录良好的话，那么贷款的申请要相对容易很多。除此之外，借款人的还款能力也在很大程度上影响到贷款的审批。
9、弄清房屋的法律属性和交易*
二手房的交易上存在着一些*，因此，购买二手房时，一定要搞清楚二手房产具体的交易*，确保能够合法交易，不存在纠纷的隐患，然后再去银行申请房贷，这样成功审批的可能性比较大。
10、看房时，第一招，白天看完晚上再看白天是看房子的采光好坏，但了解入夜后的房屋附近噪声、照明、安全等也非常重要。
11、找个雨天再看房，因为只有此时漏水、渗水才暴露无遗。
12、莫被建材迷花眼。房屋功能是否有效发挥，有赖于格局设计是否合理，与建材的漂亮与否无关。
13、莫被遮住眼。留心华丽的装修下是否隐藏了房子原有的瑕疵。
14、掀开窗帘看窗外。打开窗户看一下通风、采光、排气管十分必要。
15、看墙角瑕疵，墙角是否平整，有龟裂、渗水。
16、看插座预留够不够。设计精心的房屋，才能充分享受现代化家电的便利性。
17、请保安吐真言。
管理员或保安了解房屋、环境和邻居的情况，多与他们聊聊，往往会有意外信息。
18、不看地上看天上。注意看天花板和角落有无漏水。
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时间：2022-06-05 03:46
以下为正文：
有很多读者一上来就和我说：“球哥，帮我和业主谈价吧，砍下个50万分个10万给你。”
很多时候把我问呆了，如果真有这个能力我就和刘鹤去和特朗普谈判了，去造福中华民族了是吧。
估计是近几年冒出来的炒房培训班太多了，把各种炒房术都吹成神技了。我研究了一下，各种炒房术中，都把房东默认为傻子了，好像忽悠一下就能让房东和你签一个远期购房合约，让你走ABC单，或简单布几个局就能砍下10%的房价，市场价5万一平你找炒房大师帮忙就能4万一平买到似的。
先端正一个态度，在房产交易中，房东所拥有的信息优势远高于购房者，买家永远没有卖家精，房东想卖一套房子，肯定会关心每一个邻居的成交价格，不可能被忽悠几下就卖一个骨折价给你的。
但笋盘还是偶尔会出现的。
这里先甩一句球哥金句：这世界本来没有笋盘，但房东的困难多了，笋盘自然就出现了，困难越大，笋度就越高。
比如说近日有几个读者急卖房，是先买后卖的，向市场放出一个95折，均价29000的房子最后27500一周内就成交了，只接受商贷。
试想想，在这种灾情之下，买卖双方冒着生命危险戴着口罩交易，都只是市场价的95折，可见房产交易的谈判空间是多么的小，房东也不笨是吧。另一个角度可以看到，广州的房价非常坚挺，如果想着说借灾情捡个8折笋盘，那是想多了。
那什么情况下有9折笋？
有遇到过，比如说我之前遇到过的，东荟城树叶暗房就是9折出售，或一些失信人急着转移资产，也有9折的。打折的同时，你需要面对的困难也多，风险也高，是对等的。
那有没8折笋？
当然有，我心目中的神盘荔湾广场啊。或者一系列凶宅，越惨的案子越便宜，但同一楼栋跳楼是不打折的。
说这么多，就是想说，在房产交易中，不要一厢情愿的以为自已比房东聪明，抱着坦诚互助的心态去，往往收益更大。房东要卖房子肯定有他的困难，你抱着帮房东解决问题的心态去看看？
买房谈判大忌
再说说买房谈判的大忌吧，是新手常犯的。
第一就是端着个严肃样，摆出一付中美贸易谈判的样子出来，就是很多炒房术中所说的气势上要盖过房东。
这肯定是错的，你要知道，广州的房地产市场还是卖方市场，供不应求的，你端起样子房东反而会对你反感，往往起到反效果作用。如果房东跪着求你买房子的话，这就说明可能是个坑了。房东对你态度越差，那说明房子就越好。
第二就是千万不要批评房子的不足，这也是很多新手谈判的时候犯的。你以为房东傻啊？说这不好，那不好，那你还坐在这谈价格干嘛。
正确的态度是，这房子啥都好，太完美了，没见过这么完美的房子。
哦？房子有漏水？
那太好了，我最喜欢污水夹杂着泥土的青香了，住在这房子有一种英伦田原别墅的感觉。
哦？房子是顶层？
那太好了，以后去桑那的钱都省了。
哦？房子是凶宅？
那太好了，我的职业就是神婆。
是的，买房就要有这种跪着的态度，房子啥都好，房东放个屁都是香的。唯一的缺点就是我自已穷，我寒酸。
谈判示范例子
就拿我一个朋友的谈判技巧作举例吧。
一位朋友，他每次买房谈判都会背上两个娃去的，就像秋菊打官司一样，穿得寒寒酸酸，一边喂奶一边换尿布的和房东聊天。
这个时候，BGM响起。
在哀伤的小提琴配乐中，他向房东诉说着，自已一家6口住在一个暗无天日的50平米老破小里面，老婆天天和奶奶撕*，老爸又软弱*，自已每晚哄完娃睡去还要加班到深夜，经常累到咳血，凌晨3点了，就躺在客厅的小沙发上入睡，他是多么的盼望能通过自已的努力工作改善生活，多么的渴望给家人一个温暖的家。
此情此景，就和电视以前的粤语残片一样，与房东哭诉着种种的家门不幸，就差全家患上新冠了。
最后留下了几滴中年男人的辛酸泪，抬起头真诚的凝望着，问房东能不能便宜点。
很多时候房东也感同身受了，默默的点了头。
这招真是万试万灵。当然，也有可能是我这位朋友真的长得寒酸，天生就是砍价的料。
事实上，房产交易谈判和做其它生意都一样，都是谋求双方共赢，多点真诚，少点套路往往有不错的效果。
试想想，房东如果没脑子也不可能卖几百万的房子吧，说不定也是企业的高管，或小生意的老板，也是身经百战的，耍小技巧往往会适得其反。
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时间：2022-06-05 05:37
1、不要表露出你对房子有好感;
2、告诉房东已看中其它出租的房子并准备付定金;
3、告诉房东已看中其它房子并付定金，但亦喜欢此房屋，是否能再便宜点儿补偿已付出不能退的定金;
4、不停找出房子的缺点要求降价;
5、以配套设备不足为由，要求降价，或配齐;
6、告之自己很满意，但家人有其他的想法，希望便宜点可以解决问题;或者表现出强烈的租房*，迫使对方降价;
7、带着现金，说只要价钱合适马上付定金或签约;
8、实在谈不下去，抬腿就走，让出租方担心失去你这个准房客;
9、用其它房子的价格做比较，要求再减价;
10、告之能力有限租不起，要求再便宜一点儿;以自己的经济能力不够作为理由;
11、与房东成为好朋友，尽情争取拿到优惠的价格;
12、看多处不同的房子，声东击西探知更便宜的价格;
13、记住，房客也希望快点把房子租出去。如果你的时间不急，拖延谈判的时间，慢慢磨。
