谈物业管理公司在旧区的盈利模式

经营管理　翻　【关键词］物业管理旧区管理盈利　公司在旧区的盈利模式　警臻　－李蓉　成都信息工程学院　【摘　要］城市旧区推行物业管理是大势所趋，现有模式在严格意义上都不属于物业管理条例中定义的专业化模式，也鲜有专业　公司愿意进入。只有提高物业管理公司在旧区的盈利水平，提高物业服务质量，才能吸引更多物管企业加入旧城改造。　由物业管理企业对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维　的道路．物业管理公司才可能长期坚持提供专业优质的服务．讲　修．养护．管理．维护相关区域内的环境卫生和秩序．这种专业　究效率．质量和信誉。面对激烈的市场竞争不断提高服务质量。　的物业管理模式在城市新建小区中已经普及。很多地方政府也在　二．　物业管理服务内容的广泛性　旧住宅区全面推行物业管理，从已实施的地区来看．确实提高了　住宅物业管理是一个公认的微利行业．业界曾有“低于５万　居民生活质量．也为物业管理行业创造了巨大的市场。但由于很　平方米的小区物业管理铁定亏损”的说法。这种说法的实质是将　难实现盈利．并没有多少真正市场化的物业管理公司愿意进入这　住宅物业管理的服务等同于常规性公共服务．所以收入也就主要　个市场。要使旧区的物业管理水平进一步提高　落实长效管理模　来源于物业管理服务费。如果服务面积过小．总收入偏低．单位　式．需要提高物管企业的盈利水平。　目前旧区物业管理的模式　一成本偏高．无法实现盈利。这种说法虽然已被公认是错误的．但　仍有大量物管企业不愿意接手小盘。这也是旧区改造面临的一个　　本文所指的旧区．是与在规划设计时就有物业管理前期介入　实际问题。的住宅小区相对应的旧住宅区．多为多层建筑。目前政策并不鼓　然而．物业管理服务内容的多样性决定了物业管理公司的收　励对这类房屋进行拆迁．所以推行专业的物业管理模式来满足居　入不仅仅是物业管理服务费。物业管理大致可分为”五大管理”：　民提高居住质量的需要就尤为重要。　房屋及公共设施管理：环境卫生管理：治安消防管理；车辆交通　目前在旧区主要有三种物业管理模式：一是房管部门牵头统　管理。与之相对的存在”三类服务“：　．　管理的准物业管理模式，多成立区属的专业物业管理公司．向　１．常规性公共合同服务。这一服务是物业管理企业提供的基　住户收取很低的物业管理服务费或者不收取专门的物业管理服务　本服务．内容通常在物业管理委托合同中明确规定．业主和承租　费．由政府向公司进行补贴或直接划拨费用。二是以单位模式进　人不需额外提出要求。服务对象是全体业主和承租人。　行管理为主．是由原单位产房屋管理部门组建的物业管理部，向　２委托性特约服务。物业管理企业提供满足部分业主、使用　住户收取较低的物业管理服务费．维修改造公共设施等费用主要　人特殊需要的各项服务．一般未在合同或专项服务中设立。按照　还是由原单位支付。三是自主管理模式，住宅小区的物业管理由　事前双方约定来进行收费。　居民实施自我管理，由社区管理部门代行物业管理职责．日常性　３．经营性多种类、多层次的综合服务。物业管理企业为了扩　的开支通过收取停车费、房租费、门卫费等形式支付．维修公共　大企业收入来源，推动企业壮大发展而积极开展的物业管理延伸　设施设备的费用据实向每户居民分摊。第一二种准物业管理模式　性多种经营服务项目．其服务对象不仅包括物业管理区域的业　多见于规模较大、公有住宅产权比较集中、房屋完好率较好、设　主、使用人，同时也面向社会。　施配套齐全、管理项目较少的旧区：第三种模式则适用于规模较　三．　旧区物业管理实现盈利的前提　小、房屋完好率低、设施配套不齐全、管理项目较少的城市旧区。　旧区物业管理要实现盈利．除了要拓宽经营思路．也需要政　这几种模式的物业管理都与建设部提倡的物业管理公司管理　府和相关职能部门的必要的支持。在旧住宅区．由于建筑年代久．　模式不相符合。第一二种准物业管理模式中的物业管理企业或部　面临的维修资金的缺口更为巨大。因此．由政府相关部门和专门　门将行政性和专业化管理相结合．由于管理机制和收入来源方面　的管理机构来推行．监督物业专项维修资金．是旧区物业管理实　的原因．这些企业是对上级管理部门负责，而不是业主或业主委　现盈利的首要前提。同时．由于历史关系复杂．旧区很多问题的　员会负责。在实际操作过程中，业主虽然可能支付的物业管理服　解决涉及到的不仅是业主和物业管理公司．还涉及到多个主体。　务费较低．但对公司缺乏控制手段。作为服务性行业．没有有效　物业管理企业要只有获得社区管理部门在工作上的指导和支持，　的监督．根本无法保证服务质量。同时．由于规模及人员的限制．　而不是干涉和争利．才能协调解决小区管理中的各种矛盾和纠　非专业化的自我管理模式只能完成一部分的物业服务内容．其余　纷，维护小区的稳定。　的服务内容只有通过额外付费的方式委托其他专业公司完成。在　四、　旧区物业管理实现盈利模式　现有的市场条件下．很难保证得到优质的服务。　从长远来看．新增小区面积总是有限的．物业管理企业没有　现代的物业管理是集管理、经营、服务于一体的有偿劳动，行　理由放弃旧区物业管理的市场。只有开拓服务范围和内涵．改进　企业化、社会化、专业化、经营型管理之路，专业性和服务性是　工作形式，通过多种途径来最大限度满足旧区的业主和使用人的　它的本质属性。业主付费来获得物业管理公司按物业服务合同中　要求，才能创造良好的经济效益和社会效益。　约定的服务内容。”谁获利．谁付费”的服务理念已经得到了越　来越多的认同。只有“以业养房”、”以业养业”．坚持走市场化　１常规性公共合同服务收费要人性化　按照物业管理合同要求，物业公司提供公共性服务，业主交　“商场现代化　２０ｏ６年９月（下旬刊）总第４＠０期　Ｏ　维普资讯 http://www.cqvip.com

经营管理　纳物业管理服务费是物业管理活动的基础。但是由于双方对服务　的理解和观念的问题．使得服务费用的收取成为物业管理的一大　难题。特别是在ｌＥｌ住宅区，低收入居民比例相对较多，加之从未　有过付费享受物业管理服务的经验，交纳率更低。如果侧重采取　强制性手段，经济成本和社会成本都很高。必须采取更人性化的　措施。　第一．收费标准和服务质量的人性化。一般城市都对物业管　体系建设陶思　一张学雷石家庄经济学院　理服务收费实行政府指导性．对旧城改造区则一般实行比较低的　政府定价。这本身就是人性化的表现：服务质量的人性化则体现　［摘要】企业信用是一种重要的无形资产，是企业参与市场　在设计适宜该小区具体情况的服务项目．提供优质服务．既不求　竞争、从事经济活动的力量体现。当前，企业信用缺失已成为我　多求全，也不因为收费标准低而降低服务质量。　国经济发展的一大障碍。这就需要我们采取有力措施，完善企业　第二．收费手段的人性化。对于没有物业管理基础的ｌｌＥ住宅　信用体系建设，促进社会经济的和谐健康发展。　区．在收费过程中首先要积极宣传：对于欠费户要积极开展调查．　【关键词】企业信用　信用缺失　信用体系　对于经济确实困难的住户，可以考虑通过吸纳就业等方式来冲抵　欠费。　２００６年１月１　６日、１　７日和１８日．上海国家会计学院财务舞　２　委托性特约服务内容异质化　２００５年度十大财务舞弊公司排　委托性特约服务项目的增加基本上不增加或较少增加物业管　弊研究中心连续在媒体上刊登了”理企业的人力成本，却能增加收益的绝对值．这是委托性特约服　行榜”、”２００５年度上市公司十大现金舞弊排行榜”和　２００５年度　务不同于其他服务的重要属性。所以，一般的物业管理企业都愿　二十大掏空排行榜”等三个上市公司黑榜单，一些知名的上市公　意开展尽可能多的委托性特约服务。但由于ｌｌＥ住宅区居民经济实　司．如科龙电器．天津磁卡、明星电力、秦丰农业等均赫然在目。　力的限制．如果只考虑传统的代送报纸，小孩接送，室内保洁等，　市场经济是法制经济．企业不守信用．就会失去社会的信任．付　对收益的增加贡献有限。必须为ｌｌＥ住宅区中不同层次用户设计提　出惨重的代价。据有关资料统计．我国每年因信用缺失问题造成　供不同性质的委托性服务。归纳起来．可以根据住户年龄．职业　的经济损失约为５０００亿元．对经济发展的潜在影响更是无法估　和消费心理．提供社会养老服务、优质教育服务和居家休闲服务　量，企业经营中的信用危机已经到了非整治不可的地步。　中的不同服务品种。　我国企业信用缺失的主要原因　３．经营性综合服务对象的多元化　一，市场经济条件下．企业作为经济利益的主体．其最终目的是　物业管理服务与一般的服务不同：服务的提供者是在服务接　收者的场所提供服务．因此．物管企业有着任何一个别的服务行　追求利润的最大化和永续存在性．信用建设也离不开对赢利的追　业都不能比拟的信息资源优势。相对来说．１ｌ区住宅中人口流动　求和对社会成本的权衡。因此．趋利性是我国企业信用缺失的主　Ｅ较大．社会关系更为复杂。我们不仅要考虑到为业主群体提供服　要内在机理。　务．还要考虑到为准备购买二手房的消费者提供服务，为各种社　１市场制度不成熟　会服务供应商提供服务。　改革开放以来．我国实行了以市场经济为导向的经济体制改　４．推行”情感服务　专业的物业管理是为了满足业主和使用人更高层次的需求而　革．企业逐步成为市场竞争的主体，市场机制在资源配置中逐步　产生的．物业管理公司在提供服务时，也需要考虑提供情感服务　取得主导地位。但是在改革过程中，由于新旧体制的摩擦和市场　来满足更高层次的需求，从而使业主认可企业．进一步认可收费　监管的权利真空．转型期不成熟的市场制度成为企业信用缺失的　的服务。通过创建小区的文化平台．为业主提供交流户动的场所，　导火索。出于对经济利益的追求．许多经济主体置信用于不顾．　能带来间接的利润。一方面．有利于开展日常管理工作．业主也　大肆恶意逃废债务，拖欠贷款及任意毁约．严重扰乱了市场经济　愿意委托公司进行特约性服务　另一方面．也利于公司开展经营　秩序。据统计．目前我国每年订立的经济合同大约有４０亿份，但　性服务。　合同的履约率仅有６％左右。与此相应．企业上当受骗．经济纠　物业管理在内地推行十多年来．虽然有很多不完善之处．但　纷频繁发生。　确实改变了传统服务管理的低效模式．为很多城市居民提供了舒　２．产权机制不完善　适的生活。ｌｌ区居民同样存在对这种由专业公司来管理自己物业　Ｅ在市场经济体制下．经济交易的实质就是产权交换。明确的　的需求。只有物业管理企业真正实现能在低标准的物业管理服务　　产权给　收费下实现盈利，才可能使这种制度保留下来，也才可能使占城　所有权制度和公平合理的交换是市场游戏运行的前提。市一半以上的居住在ｌｌ住宅区的居民真正享受到物业管理制度所　人们提供一个追求长期利益的稳定预期和重复博弈的规则，有了　Ｅ带来的生活方式和生活质量的变化。　可支配的财产．人们才会讲究诚信，全社会的诚信制度才会建立　参考文献：　起来。”长期以来，我国实行的是计划经济体制下的公有制，产　［１］郭宗逵：如何协调物业管理公司与居委会之间的关系，中国　权界定在理念上是明确的．即”人人都是所有者”。但是．在实　房地产，２００６（５）　际中根本无法具体落实。即使当前我国在进行市场化改革，相当　［２】张弘武　张帆：城市旧楼区管理的探讨、中国房地产，２００６　多的决策者的利益与他所决策的企业的信誉之间也没有长远的关　（２）　【５】戴林章：物业管理收费价格市场化之我见．中国物业管理，　系．对未来收益也不具有分享权．追求眼前的利益就是决策者最　优的选择，从而失去诚信的动机。如果现行产权制度得不到有效　２００６（５）　“商场现代化”２００６年９月（下旬－１：１Ｊ）总第４８０期