资产评估的成本法在机器设备的评估中表现的最完整，也最有代表性。对机器设备评估运用成本法的考核，重点在于重置成本、成新率、实体性贬值、功能性贬值的估算。 重置成本的估算一般都是考核物价指数法，如果机器设备不同组成部分的物价变动不一致，应该区分不同组成部分运用不同的物价指数。成新率的考核一般都是年限法，年限法比较容易错误的是有关实际已使用年限的计算，可能还会考核加权平均已使用年限的计算。实体性贬值往往和成新率的考核融合在一起，而功能性贬值的估算几乎就没有离开过净超额运营成本折现法的框架。
考例1、被评估设备购建于1995年6月，账面原值100万元，1998年6月对该设备进行技术改造，以使用某种专利技术，改造费用为10万元， 评估基准日为1999年6月30日。1995年至1999年设备类价格定基变动指数分别为105%、110%、110%、115%、120%；被估设备的月人工成本比同类设备节约1000元；被估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，规模效益指数为0.7，该企业为正常纳税企业，所得税税率为33%；经了解，该设备在评估前使用期间因技术改造等因素，其实际利用率仅为正常利用率的60%，经评估人员鉴定分析被评估设备尚可使用6年，评估基准日后，其利用率可以达到设计要求的80%.根据上述条件估测该设备的有关经济技术参数和评估值。
解答与分析：首先运用物价指数法计算被估设备重置成本=100×120%／105%+10×120%／115%＝100×1.14+10×1.04 ＝114+10.4＝124.4（万元）
被估设备加权投资年限=（114×4+10.4×1）÷124.4＝（456+10.4）÷124.4 ＝466.4÷124.4＝3.74（年）
采用年限法计算被估设备实体性贬值率，前一步骤计算的被估设备加权投资年限仅仅是名义的，必须根据资产利用率转化为实际已使用年限。
（3.74×60%）÷（3.74×60%+6） ＝2.24÷8.24＝0.27或27% 本题的独特之处在于“被估设备的月人工成本比同类节约1000元”，因此被估设备发生的不是功能性贬值，而是功能性升值（求取评估值是要加而不是减）。功能性升值=0.1×12×（1—33%）×（P/A，10%，6） ＝0.8×4.36＝3.49（万元）
采用规模经济效益指数法计算经济性贬值率=1-0.80.7＝1-0.86＝0.14
评估值=［124.4×（1-27%）＋3.49］×（1－0.14）＝（90.81＋3.49）×0.86＝81.09万元 复原重置成本是指运用原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价格复原购建这项全新资产所发生的支出。更新重置成本是指利用新型材料，并根据现代标准、设计及格式，以现时价格生产和建造具有同等功能的全新资产所需的成本。复原重置成本与更新重置成本均是重置成本，采用的都是现实价格，所不同的耗用材料、标准和设计结构的差异。如果建筑该项资产的技术条件、耗用标准等没有改变和进步时，更新重置成本和复原重置成本是一样的。在同时可得复原重置成本和更新重置成本的情况下，应选用更新重置成本。
考例2、评估对象为某机器厂的一条国产机组，该机组于1996年5月20日购置并投入使用，其设计生产能力为年产A产品10万件，账面原值为150万元，评估人员以2001年5月20日为评估基准日对该机组进行评估，并取得以下相关经济技术数据：
（1）设备类价格指数情况是： 1997年5月比1996年5月上升了2%，1998年5月比1997年5月上升了1%，1999年5月比1998年5月下降了1%，2000年5月与1999年5月价格水平持平，2001年5月比2000年5月上升了2%； （2）经评估人员在该机组生产厂家询价， 该机组的现行出厂价格为100万元，运杂费、安装调试费大约占购置价的25%，据厂家介绍，更为新型的改进机组已经面世，售价较该机组有较大提高；
（3）被评估机组从投产到评估基准日，由于市场竞争的原因，利用率仅为设计能力的60%，估计评估基准日后的产权变动会使其利用率达到设计要求；
（4）被评估机组经检测尚可使用7年；被评估机组与相同生产能力的改进机组相比，年运营成本超支额大约在4万元左右；
假定折现率为10%.根据上述背景材料运用两种具体方法评估该机组于2001年5月20日的续用价值。
解答与分析：可按市场重置方式和价格指数法两种具体方法进行评估。 如果运用市场重置方式的数学表达式为：评估值＝重置成本—实体有形损耗，在运用市场重置方式时，因该机组市价已经考虑了功能落后因素，故不需再计算功能性贬值，材料中未给出经济性贬值信息，故亦不考虑经济性贬值因素。 如果运用价格指数法的数学表达式为：评估值＝重置成本—实体损耗—功能性贬值，这里需要注意的是运用价格指数法确定该机组的重置成本是复原重置成本，必须考虑其功能落后因素并计算其功能性贬值。
运用市场重置方式评估：1.重置成本＝100×（1+25%）＝125（万元） 2.实体损耗率＝5×60%/[（5×60%）+7]×100%＝3/10×100%＝30% 3.评估值＝125×（1-30%）＝87.5（万元） 运用价格指数法评估：
1.重置成本＝150×（1+2%）（1+1%）（1-1%）（1+2%）＝156.04（万元） 2.实体损耗率＝3/（3+7）×100%＝30% 3.功能性贬值＝4×（1-33%）（P/A，10%，7）＝2.68×4.8684＝13.05万元 4.评估值＝156.04×（1-30%）-13.05＝96.18（万元） 考例3、被评估设备为1989年从德国引进设备，进口合同中的FOB价是40万克。1994年评估时德国生产厂家已不再生产这种待估设备了，其替代产品的FOB报价为45万马克，而国内其他企业1994年从德国进口设备的CIF价格为60万马克。按照通常情况，设备的实际成交价应为报价的70%一90%，境外运杂费约占FOB价格的5%，保险费约占FOB价格的0.5%，不考虑进口关税、增值税，银行手续费按CIF价格的0.8%计，国内运杂费按CIF 价格加银行手续费之和的3%计算，安装调试费含在设备价格中不再另行计算，被评估设备尚可使用5年，年运营成本比其替代设备超支2万元人民币，被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，评估时马克与美元的汇率为1.5：1，人民币与美元的汇率为8：1.根据上述数据估算进口设备续用价值。 解答与分析：（1）被评估设备的CIF价格取同年其他企业从德国进口设备的CIF价格最为合理，即被评估设备的CIF价格为60万马克，可以按照评估时马克与美元的汇率1.5：1折合为40万美元：40×8=320万元人民币。
（2）被评估设备的重置成本 = （设备的CIF价格+银行手续费）×（1＋国内运杂费率）其中：
银行手续费＝40×8×0.8%=2.56万元人民币
国内运杂费=（320+2.56）×3%=9.68万元人民币
进口设备重置成本=320+2.56+9.68＝332.24万元人民币 成新率＝5÷（5+5）=50%
有形损耗=332.24×50%=166.12万元人民币
无形损耗=年净超额运营成本×（1-所得税率） ×（P/A，10%，5） =2×（1-33%）×3.7908=5.079672=5.08万元人民币
续用价值= 322﹒24-166.12-5.08=161.04万元人民币 二、——房地产评估的市场法
市场法评估包括直接评估和间接调整两种方式。对于市场上能够找到与被估资产完全相同的参照物，可直接将其市价作为评估值。但是，更多情况是只能找到类似参照物的价格，需要比较与被评估资产的差异，间接调整确定被估资产价值。调整因素主要包括时间因素、地域因素和功能因素和个别因素。运用市场法进行资产评估的核心考点在于修正系数（调整系数）的计算，不管题目条件如何给取，修正系数都应该按照下列基本公式进行计算： 修正系数=评估对象对应的指标值÷参照物对应的指标值 分子分母千万不可颠倒，而且不一定求取修正系数时非要把分母作为100.如果一个题目中涉及诸多修正系数，那么各个修正系数之间是连续相乘的关系。
考例1、有一待估宗地甲需评估，现搜集到与宗地甲条件类似的4宗地A、B、C、D，具体情况如表1—1；表中的交易情况、区域因素及个别因素值，都是参照物与甲比较，正号表示参照物宗地条件比宗地甲条件优，负号含义相反。数值大小代表对宗地地价的修正幅度。该城市此类用地容积率与地价关系为：当容积率在1-1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为l时的地价增加3%.另外，该城市地价指数情况1995年至1999年每年分别为100、105、108、110、111.试求待估宗地1999年1月份的价格。（单位：元／平方米）
表1—1 宗地成交价交易时间交易情况 容积率 区域因素个别因素 甲 1999.1 0 1.2 0 0
A 800 1998.1 +2% 1.3 +1% 0 B 850 1999.1 +1% 1.4 0 +1% C 760 1988.1 0 1.1 0 -2% D 780 1998.1 0 1.0 -1% -1%
解答与分析：首先需要建立容积率地价指数表，见下表 容积率 1.0 1.1 1.2 1.3 1.4 地价指数 100 103 106 109 112 然后对参照物地价进行修正：
A.800×111/110×100/102×106/109×100/101×100/100＝762（762.04） B.850×111/111×100/101×106/112×100/100×100/101＝789（788.6） C.760×111/110×100/100×106/103×100/100×100/98＝805（805.35） D.780×111/110×100/100×106/100×100/99×100/99＝851（851.26） 最后确定评估结果：（762+789+805+851）÷4＝3207÷4＝801.75元/平方米 三、——无形资产评估的收益法
收益法是指通过估算被评估资产未来预期收益，再将其折算成现值，来确定被评估资产价值的一种资产评估方法。收益法的应用过程，实际上就是对被评估资产未来预期收益进行折现或本金化的过程。在考核无形资产评估的收益法时，一定要注意折现的对象是无形资产在评估基准日以后的预期收益，而不是评估基准日以前的历史收益。
考例1、甲企业许可乙企业使用其生产可视对讲电话的专利技术，已知条件如下：甲企业与乙企业共同享用可视对讲电话专利，甲乙企业设计能力分别为150万部和50万部：该专利为甲企业外购，账面价值100万元，已使用4年，尚可使用6年，假设前4年技术类资产累计价格上涨率为15%；该专利对外许可使用对甲企业生产经营有较大影响，由于失去垄断地位，市场竞争会加剧，预计在以后6年，甲企业减少收益按折现值计算为50万元，增加研发费用以提高技术含量、保住市场份额的追加成本按现值计算为10万元。请评估该项专利许可使用的最低收费额（以万元为单位，小数点后保留两位）。
解答与分析：重置成本净值＝100×（1+15%）× 6/（4+6）＝69（万元） 重置成本净值分摊率＝50/（150+50）×100%＝25%
机会成本＝50+10＝60（万元）
该专利许可使用的最低收费额＝69× 25%+60＝77.25（万元）
考例2、某企业决定将使用了10年的注册商标转让。据调查，该企业使用这一商标的商品比其他企业同类商品的单价高出5元，该企业年生产量是900万台，假设目前市场情况表明未来5年市场需求量和企业生产量可以达到1000万台。假定折现率为10%，该商标权转让价值是多少？假设不是转让所有权，而是通过许可使用合同将该商标使用权许可给另一企业使用。合同约定：使用期限为5年，经预测该企业使用该商标后每台产品可新增利润5元。第一年至第五年的销售量分为20、25、30、40和 55万台，利润分成率为30%，折现率确定为10%，该商标使用权的价格是多少？
解答与分析：使用商标每年可获取的预期超额利润为：1000×5=5000万元 将预期超额利润折现得出该商标评估价格＝5000×（P/A，10%，5）=5000×3.7908=18954（万元）
年份 新增利润（万元） 折现系数 折现值（万元） 1 100 0.9091 90.91 2 125 0.8264 103.30 3 150 0.7513 112.70 4 200 0.6830 136.60 5 275 0. 6209 170.75 合计 614.26 该商标使用权的价格=614.56×30%=184.368万元
考例3、甲企业将一项专利使用权转让给乙公司，拟采用对利润分成的方法，该专利系三年前从外部购入，账面成本80万元，三年间物价累计上升25%，该专利法律保护期十年，已过四年，尚可保护六年，经专业人员测算，该专利成本利润率为400%，乙企业资产重置成本为4000万元，成本利润率为12.5%，通过论证分析，技术人员认为该专利剩余使用寿命为五年，另外，通过对市场供求状况及有关会计资料分析得知，乙企业实际生产能力为年产某型号产品20万台，成本费用每台约为400元，未来五年间产量与成本费用变动不大，该产品由于采用了专利技术，性能有较大幅度提高，未来第一、第二年每台售价可达500元，在竞争的作用下，为维护市场占有率，第三、第四年售价将降为每台450元，第五年降为每台430元，折现率确定为10%.要求：根据上述资料确定该专利评估值（不考虑流转税因素）。
解答与分析：首先应该注意的是，本例资料没有给出所得税税率，应该理解为不考虑所得税因素对收益的影响。（此判断方法可以推而广之）。 首先确定利润分成率：（1）专利重置成本=80×（1+25%）=100万元 （2）专利约当投资量=100×（1+400%）=500万元
（3）乙企业资产约当投资量=4000×（1+12.5%）=4500万元 （4）利润分成率=500÷（4500+500）=10% 确定评估值：（1）确定每年利润额 第一、第二年：（500-400）×20=2000万元 第三、第四年：（450-400）×20=1000万元 第五年： （430-400）×20=600万元 （2）确定每年分成额
第一、第二年：2000×10%=200万元 第三、第四年：1000×10%=100万元 第五年： 600×10%=60万元
（3）确定评估值=200÷（1+10%）+200÷（1+10%）2+100÷（1+10%）3+100÷（1+10%）4+60÷（1+10%）5=200×0.9091+200×0.8264+100×0.7513+100×0.6830+60×0.6209=527.784万元=528万元（允许有一定误差） 当然，所有资产评估的收益法是相通的，无形资产评估收益法的基本原理可以在其他资产评估中广泛应用。比如，对房地产评估运用收益法也可以在实际考试时涉及。
考例4、某商场的土地使用年限从1994年5月31日起40年，商场共有两层，每层建筑面积为2000平方米，可出租面积占建筑面积的60%.一层已经于1996年5月31日出租，租期5年，月租金为180元/平方米。二层暂时空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/平方米、120元/平方米，出租费用为租金的20%.折现率为10%.试估算该房地产1998年5月31日出售时的总价格。（带租约）
解答与分析：首先计算每层可出租面积=2000×60%=1200平方米。
该房地产出售后的前三年需要继续履行原租约，一层只能按照180元/平方米计算租金收入，二层需要按照正常月租金120元/平方米计算租金收入，带租约的前3年期间每年的出租收益=（180+120）×1200×12×（1-20%）=3456000元=345.6万元。
因为土地使用年限从1994年5月31日起40年，而到1998年5月31日已经经历了4年，还剩36年，再扣除必须履行租约的3年，所以，租约期满后，还可以继续按照正常租金出租33年，每年的出租收益=（200+120）×1200×12×（1-20%）=3686400元=368.64万元。
最后，计算带租约的出售价格=345.6万元×3年10%的年金现值系数+368.64万元×33年10%的年金现值系数=3509.8万元。
考例5、评估机构于2002年1月对某公司进行评估，该公司拥有甲企量发行的非上市普通股票100万股，每股面值1元。经调查，由于甲企业产品老化，评估基准日以前的几年内，该股票的收益率每年都在前一年的基础上下降2%，2001年度的收益率为10%，如果甲企业没有新产品投放市场，预计该股票的收益率仍将保持每年在前一年的基础上下降2%.已知甲企业正在开发研制一个新产品，预计2年后新产品即可投放市场，并从投产当年起可使收益率提高并保持在15%左右，而且从投产后第3年起，甲企业将以净利润的75%发放股利，其余的25%用作企业的追加投资，净资产利润率将保持在20%的水平。若折现率为15%，求公司所持甲企业股票2002年1月1日的评估值。 解答与分析：新产品投资以前两年的收益率分别为：10%× （1—2%） ＝9.8%以及9.8%× （1—2%） ＝9.6%
新产品投产以前两年内股票收益现值＝100×1×9.8%/（1+15%）+100×1×9.6%/（1+15%）2＝8.52+7.26＝15.78（万元）
新产品投产后第一和第二年该股票收益现值之和＝100×1×15%/（1+15%）3+100×1×15%/（1+15%）4＝9.86+8.58＝18.44（万元）
从新产品投产后第三年起股利增长率=20%×25%=5%
从新产品投产后第三年起到以后该股票收益现值=100×1×15%/（15%-5%）×1/（1+15%）4=150×0.5718=85.77（万元）
该股票评估值＝15.78+18.44+85.77=119.99（万元） 四、企业整体资产评估的收益法
企业整体资产评估的收益法的基本计算思路与无形资产评估的收益法保持一致，但是考核企业整体资产评估的收益法时，更加侧重于收益折现的分段法和年金资本化法。运用分段法时一定要注意，前若干年的收益采取逐年折现的思路，从第某年开始的年金收益按照财务管理或者管理会计中学习过的延期年金，按照二次折现的思路计算。所谓二次折现的思路就是第一次按照普通年金折现，第二次按照复利现值系数折现。
考例1、某企业为了整体资产转让，需进行评估。经预测该企业未来5年净利润分别为100万、110万、120万、150万、160万，从第六年起，每年收益处于稳定状态，即每年均为160万。该企业一直没有负债，其有形资产只有货币资金和固定资产，且其评估值分别为100万和500万，该企业有一项可确指无形资产，即一个尚有5年剩余经济寿命的非专利技术，该技术产品每件可获超额净利润10元，目前该企业每年生产产品8万件，经综合生产能力和市场分析预测，在未来5年，每年可生产10万件，经预测折现率和本金化率均为6%.请评估该企业的商誉价值 （以万元为单位，小数点后保留二位）。 解答与分析：该企业商誉价值评估应采用割差法进行。首先运用收益法评估企业整体价值，再运用加和法计算出企业各单项资产价值之和，再运用企业整体价值减掉企业单项资产评估值之和得到企业商誉价值。单项有形资产评估值为600万。
非专利技术的预期年净利润为100万元，在折现率和本金化率均为6%的情况下，各年的复利现值系数分别为0.9434、0.8900、0.8396、0.7921、0.7473.采用收益法估算出非专利技术评估值＝100×（0.9434+0.8900+0.8396+0.7921+0.7473）＝421.24（万元）
评出商誉价值＝整体资产评估值-（有形资产评估值+非专利技术评估值）＝2524.18-（600+421.24）＝1502.94（万元） 企业整体资产评估的收益法，往往还会联系折现率的计算，采用β系数法计算折现率的公式一定要记忆清楚，这应该不是什么困难问题。如果题目中要求计算折现率，但是又没有给出β系数，则可以利用无风险收益率加风险收益率的思路。
考例2：甲企业因股份制改制需进行评估，评估基准日为2004年1月1日。经评估人员调查分析，预计甲企业2004年至2008年的净利润分别为100万元，110万元，120万元，120万元，130万元，从2009年起，甲企业净利润将保持在按2004年至2008年各年净利润计算的年金水平上。该企业有形资产账面净值为867万元，评估基准日评估价值为916万元。该企业的可确指无形资产仅有一项专利技术。该项专利技术可改善企业现有产品的性能，从而能以更高的价格在市场上出售，并且可维持三年的超额收益期，预计该专利产品第一年售价为300元/台，销量为4500台，第二年售价为250元/台，销量为5000台，第三年售价为210元/台，销量为6000台，同类产品的正常市场销售价格为200元/台，该专利产品的单位成本与同类产品大体相同。假设折现率和资本化率均为10%，该企业适用的所得税税率为33%（如果不考虑流转税因素）。请评估甲企业的商誉价值（以万元为单位）。
解答与分析：采用收益法计算该项专利技术的评估值=（300-200）×4500×（1-33%）÷（1+10%）+（250-200）×5000×（1-33%）÷（1+10%）2+（210-200）×6000×（1-33%）÷（1+10%）3=450000×0.67÷1.1+250000×0.67÷1.21+60000×0.67÷1.331=274090.9+138429.75+30202.854=442723.5元=44.27万元 有形资产评估价值=916万元
采用收益法前五年的收益现值之和=100÷（1+10%）+110÷（1+10%）2+120÷（1+10%）3+120÷（1+10%）4+130÷（1+10%）5=100÷1.1+110÷1.21+120÷1.331+120÷1.4641+130÷1.6105=99.91+99.91+90.16+81.96+80.72=452.66万元
根据年金现值系数的数学表达式可以计算出，5年10%对应的年金现值系数是3.7908，将前五年的收益换算成为年等额收益（年金）=452.66÷3.7908=119.41万元，此数据同时也是从2009年起的各年净利润水平。
企业评估值=452.66+119.41÷10%÷1.6105=452.66+741.45=1194.11万元
或者：企业评估值=119.41÷10%=1194.1万元采用割差法计算的商誉价值=企业评估价值-专利评估价值-有形资产评估价值=1194.11-44.27-916万元=233.84万元
采用割差法思路计算的商誉价值为负数，那么此时不能以计算结果作为商誉价值，而应该指出该企业的整体资产评估价值低于单项资产评估价值汇总之和，因而该企业没有商誉。
练习：
资产评估期末复习
1、某企业尚能继续经营三年，经营终止后资产全部用于抵充负债，现拟转让。经预测，3年内各年预期收益分别为400万元、300万元、200万元，若折现率为10％，试求其三年收益现值总额。
解：列表计算如下： 年度 1 2 3 合计 收益额（万元） 折现率 400 300 200 10% 10% 10% 折现系数 0.9091 0.8264 0.7513 收益现值（万元） 363.64 247.92 150.26 761.82
2、对某企业进行预测得出，该企业未来能长期获得收益，其第一年至第五年收益分别为500万元、550万元、600万元、650万元和700万元，预测该企业的永续年金收益为750 万元，确定近期折现率为10％，又根据目前物价上涨趋势，预测以后通货膨胀率会进一步上升，确定适用本金化率为15％。试计算其收益现值。 解：（1）列表计算如下： 年度 1 2 3 4 5 合计 预期收益额（万元） 折现系数 500 550 600 650 700 0.9091 0.8264 0.7513 0.6830 0.6209 折现值（万元） 454.55 454.58 450.78 443.95 434.63 2238.49 (2)750/15%=5000(万元) 5000×0.6209=3104.5(万元) 2238.49+3104.5=5342.99(万元)
3、被评估资产年设计生产能力为2万吨，评估时由于市场不景气，如果不降价销售，企业必须减产到年产1.4万吨，或每吨降价100元以维持设备生产能力的正常发挥。政策调整持续了三年，折现率10%，规模效益指数为0.6。估算经济性贬值率和经济性贬值额。 解：
经济性贬值率=[1－(14000÷20000)0.6]×100%=19%
经济性贬值额=[100×20000×(1－33%)×(P/A,10%,3)]=3332446(元)
4、公司对某一建筑物进行评估，该建筑物1995年底竣工投入生产使用，1999年底对其进行评估。该建筑物账面价值为335000元，经评估人员调查，该公司所在某市价格指数为：1996年10.1%，1997年11％，1998年12.3％，1999年13％。根据现场勘察情况，该建筑物尚可使用20年，试根据以上资料对建筑物重置成本进行评估。 解：建筑物重置成本＝待估建筑物账面原价×价格变动指数
＝335000×｛(1+10.1%)×（1+11%）×(1+12.3%)×(1+13%)｝ =519533(元)
5、某企业从美国进口了一台设备，离岸价为50万美元。国外运杂费为1万美元，途中保险
费为2.5万美元，关税税率为30%。该企业进口设备已使用了3年，还可以继续使用7年，外汇汇率美元比人民币为1：8.5，进口过程中的银行及外贸手续费3万元人民币，国内运杂费为5万元，安装调试费为7万元。要求评估该设备的价值。 解：
CIF价格（FOB+国外运杂费+保险费）×8.5=（50+1+2.5）×8.5=454.75（万元） 进口关税=CIF×30%=136.425（万元）
增值税=（进口关税完税价格+关税）×17%=100.5（万元） 银行及外贸手续费=3万元 国内运杂费=5万元 安装调试费=7万元
该设备的重置完全价格=454.75+136.425+100.5+3+5+7=706.675（万元） 该设备的成新率=7/（7+3）=70%
该设备的评估值=706.675×70%=494.6725（万元）人民币。
6、被评估设备购建于1999年11月，账面原值为100万元，其中设备购置价80万元，基础及安装费用18万元，运杂费2万元。2002年11月对该设备进行评估，现收集到以下数据资料：
(1)2002年该类设备的购置价比1999年上涨了50%，基础及安装费的物价上涨了30%，该设备的运杂费用达到3万元。
(2)由于开工不足，该设备的实际利用率仅为正常利用率的60%，尚可使用5年。 (3)与同类技术先进设备相比，该设备预计每月工人成本超支额为1000元。 (4)该企业的正常投资报酬率为10%，所得税率为33%。
要求：(1)根据上述资料，分别计算机器设备的重置成本和各项贬值指标。 (2)计算被评估设备的评估值。 解：
(1)重置成本=80×150%+18×130%+3=146.4（万元）
360%(2)实体性贬值率=360%5100%=26.47%
实体性贬值额=146.4×26.47%=38.75（万元）
(3)功有性贬值=0.1×12×(1-33%)×3.7908=3.05（万元） (4)评估值=146.4-38.75-3.05=104.5（万元）
7、待估土地为一待开发建设的“七通一平”空地，面积1000平方米，允许用途为商住混合，允许建筑物容积率为7，覆盖率≤50％，土地使用年限50年，1996年8月出售，根据规划要求和市场调查，设计建筑面积7000平方米，共14层，1－2层为商业用房，共1000平方米，3－14层用于住宅，共6000平方米，预计建设期2年，到1998年8月完工，第一年投入60％的总建筑费，第二年投入40％的总建筑费，总建筑费为500万元，专业费用为 总建筑费的6％，利息率为10％，利润率为20％，租售费用及税金为总楼价的5％，假定该楼建成后即可全部售出，预计商业楼4000元/平方米，住宅楼2000元/平方米，折现率为10％，用假设开发法求该土地的价格。 解：
(1)卖楼价=1000×4000/(1+10%)2+6000×2000/(1+10%)2 =13224000(元) (2)总建筑费用=5000000×60%/(1+10%)0.5+5000000×40%/(1+10%)1.5 =4594115(元)
(3)专业费用=4594115×6%=275646.9(元) (4)税费=13224000×5%=661200(元)
(5)投资利润=(4594115+275646.9+地价) ×20%
(6)地价=13224000－4594115－275646.9－661200－(4594115+275646.9+地价) ×20% 求得地价=5599238.1 (元)
单位地价= 5599238.1/1000=5599.24(元/平方米)
8、某待评地块为一商业用途的空地，面积1000平方米，要求评估其1998年5月的公平市场交易价格，评估人员通过搜集有关资料选出三个参照物，参照物的有关情况如下表所示：
参照物 坐落 所处地区 用途 土地类型 单价 交易日期 面积 形状 地势 地质 剩余使用年限 A 某市 繁华市区 商业 空地 1700元/米2 1997年10月 150米2 长方形 平坦 普通 35年 B 某市 类似 商业 空地 1500元/米2 1997年5月 2400米2 长方形 平坦 普通 30年 C 某市 类似 商业 空地 1600元/米2 1997年8月 300米2 长方形 平坦 普通 35年 评估对象 某市 繁华市区 商业 空地 1998年5月 1000米2 长方形 平坦 普通 30年 从评估人员的调查中未发现参照物交易有什么特殊情况，均为正常交易。据调查，1997年5月到1998年5月土地价格平均每月上涨1%。参照物A与待评对象处于同一地区，B、C的区域因素修正系数分别为1.136和1.042。由于待评对象的面积大于三个参照物，对于商业用地而言便于充分利用，故判定待评地块面积因素对价格的影响较各参照物高5%。试运用市场比较法评估该土地的价格（折现率为6%）。 解：
(1)计算交易实例的修正价格：
修正价格=参照物价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数
(1)交易情况修正：由于参照物均为正常交易，故无需修正。 (2)交易时间的修正：
参照物A时间修正系数=107÷100=1.07 参照物B时间修正系数=112÷100=1.12 参照物C时间修正系数=109÷100=1.09
(3)区域因素修正：A、B、C的区域修正系数分别为1、1.136、1.042 (4)个别因素修正：参照物A及C的使用年限修正系数=〔1－1/（1+6%）30〕÷〔1－1/（1+6%）35〕
=（1－0.1741）÷（1－0.1301） =（0.8259÷0.8699） =0.9494
参照物A个别因素修正系数=1.05×0.9494=0.9969 参照物B个别因素修正系数=1.05
参照物C个别因素修正系数=1.05×0.9494=0.9969
(2)计算修正价格
A=1700×1×1.07×1×0.9969=1813.36（元/米2） B=1500×1×1.12×1.136×1.05=2003.90（元/米2） C=1600×1×1.09×1.042×0.9969=1811.61（元/米2）
待评估土地的单位评估值=（1813.36+2003.90+1811.61）÷3=1876.29 评估总价值=1876.29×1000=1876290（元）
9、某评估事务所对某企业进行资产评估。经核查，该企业产成品实有数量12000件，根据该企业的成本资料，结合同行业成本耗用资料分析，合理材料工艺定额为500公斤/件，合理工时定额为20小时。评估时该产成品的材料价格由原来的60元/公斤涨到62元/公斤，单位小时合理工时、工资费用不变，仍为15元/小时。根据上述资料评估该产成品的价值。 解：
产成品的评估值=12000×(500×62+20×15)=375600000(元)
10、某企业评估某项低值易耗品。原价700元，预计使用1年，现已使用6个月，会计账面上已摊销300元，经调查了解，该低值易耗品的现行价格为1100元。评估该低值易耗品的价值。 解：
该低值易耗品的成新率=（1－6÷12）×100%=50% 该低值易耗品的评估值=1100×50%=550（元）
11、某制药厂生产的胃得安片，在市场上比较畅销，账面价值为871004.65，评估基准日胃得安片的库存数量为287319瓶，账面单价3.03元/瓶，出厂价3.95元/瓶（含增值税）。该厂产品销售费用率为2.33%，销售税金及附加占销售收入的1.4%，利润率为14.48%，求该厂胃得安片的评估值。 解：
胃得安片的评估值＝库存数量×（不含税出厂单价－销售税金－销售费用－所得税） =287319×(3.95/1.17) ×(1－2.33%－1.4%－14.48%×33%) =888592(元) 12、某企业拥有其他企业非上市普通股股票20万股，持有股票期间，每年股票收益率在12%左右。股票发行单位每年以净利润的60%发放股利，其他40%用于追加投资。经发展趋势分析，认为该单位将保持3%的经济发展速度，净资产利润率将保持在16%的水平上，无风险收益率为10%，风险收益率为4%。试评估该股票的价格。 解：
PV=A1/(r－g)
=200000 ×1 ×12%/｛(10%+4%)－40%×16%｝ =315789(元)
13、某企业进行资产评估，账面债券投资为50，000元，系另一企业发行的三年期一次性还本付息债券，年利率15%，单利计息，评估时点距到期日两年，当时国库券利率为12%，经评估人员分析调查，发行企业经营业绩较好，两年后有还本付息的能力，风险不大，故取2%风险报酬率以国库券利率作为无风险报酬率，该种债券没有上市交易，求该债券的评估值。
解：
债券到期值＝50000 ×(1+3 ×15%)=72500(元) 债券评估值＝72500 ×(1+14%)-2=55789(元)
14、某企业有一种已经使用10年的注册商标。根据历史资料，该企业近5年使用这一商标的产品的比同类产品的价格高0.7元，该企业每年生产100万件产品。该商标目前在市场上有良好趋势，产品基本上供不应求。根据预测估计，如果在生产能力足够的情况下，这种商标的产品每年可生产150万件，每件可获超额利润0.5元，预计该商标能够继续获取超额利润的时间是10年。前5年保持目前超额获利水平，后5年每年可获取的超额利润为32万元。折现率为10%。评估该项商标权的价值。（15分） 利率为10%的复利现值系数列表如下： 期数（年） 1 复利现值系数 2 3 4 5 6 7 8 9 10 0.909 0.826 0.751 0.683 0.620 0.564 0.513 0.466 0.424 0.385 解： （1）计算预测期内前5年中每年的超额利润为： 150×0.5=75（万元） （2）计算该商标权价值：
商标权价值=75×[（1+10%）-1+（1+10%）-2+（1+10%）-3+（1+10%）-4+（1+10%）-5] +32×[（1+10%）-6+（1+10%）-7+（1+10%）-8+（1+10%）-9+（1+10%）-10] =75×3.7909+32×2.3536 =284.3+75.3167
=359.6167（万元）
15、某企业以自有的一项无形资产向另一企业投资，该无形资产的重置成本为200万元，接受投资的企业拟投入合营的所有资产的重置成本为8000万元，投资企业无形资产成本利润率为600％，接受投资的企业拟合作的资产原利润率为20％。试评估这一投资的无形资产的利润分成率。 解：
无形资产约当投资额＝200 ×(1+600%)=1400（万元） 受让方约当投资额＝8000 ×(1+20%)=9600（万元） 无形资产利润分成率＝1400/(1400+9600)=13%
16、某企业为两年前刚刚转产的一个企业，由于产权变动需要进行评估，预计该企业生产经营活动将在未来的五年内逐步趋于稳定，由评估人员和相关专家通过市场预测和分析，未来五年的净现金流量分别为200万元、400万元、500万元、580万元和585万元。已知社会平均收益率为20％。国库券利率为15％，该企业的风险系数为1.2，试确定企业的整体资产价格。 解：
(1)本金化率＝15%+1.2×(20%－15%)=21%
(2)PV=200/(1+21%)+400/(1+21%)2+500/(1+21%)3+580/(1+21%)4+585/(1+21%)5+585/21%×(1+21%)-5＝2291（万元） 17、评估人员对某一企业进行整体评估，通过对该企业历史经营状况的分析及国内外市场的
调查了解，收集到下列数据资料：(1)预计该企业第一年的收益额为200万元，以后每年的收益额比上年增长10%，自第6年企业将进入稳定发展时期，收益额将保持在300万元的水平上；(2)社会平均收益率为12%，国库券利率为8%，被评估企业所在行业风险系数为1.5；(3)该企业各单项资产经评估后的价值之和为1600万元。要求：(1)确定该企业整体资产评估值。(2)企业整体资产评估结果与各单项资产评估值之和的差额如何处理?（15分） 解：
(1)企业未来5年的预期收益额分别为： 第1年：200万元
第2年：200×(1+10%)=220万元 第3年：220×(1+10%)=242万元 第4年：242×(1+10%)=266.2万元 第5年：266.2×(1+10%)=292.82万元 (2)折现率=8%+(12%-8%)×1.5=14%
(3)企业整体评估值=200(1+14%)-1+220(1+14%)-2+242(1+14%)-3+266.2(1+14%)-4 +292.82(1+14%)-5+300÷14%×(1+14%)-5=1930.79万元 或者：
前5年收益现值=200(1+14%)-1+220(1+14%)-2+242(1+14%)-3+266.2(1+14%)-4 +292.82(1+14%)-5=817.79(万元)
第6年后的永续收益现值=300÷14%×(1+14%)-5=1113(万元) 企业整体资产评估值=817.79+1113=1930.79(万元)
(4)企业整体资产评估结果与各单项资产评估值之和的差额330.79万元，作为该企业的商誉处理。 18、甲企业拥有一项专利技术，重置成本为100万元，经测算专利技术的成本利润率为500%，现拟向乙企业投资入股，乙企业原资产经评估确定的重置成本为3000万元，成本利润率为10%。评估人员通过分析认为，该专利技术的经济寿命为5年，法律保护期还有10年，预计未来5年该专利产品的净收益分别为400万元、420万元、430万元、450万元和440万元，风险报酬率估计为6%，国库券利率为4%。要求：
(1)分别计算专利技术约当投资额和乙企业资产的约当投资量。 (2)计算专利技术的利润分成率。 (3)计算折现率。
(4)计算被评估专利技术的评估值。 解：
(1)计算约当投资额分别为：
①专利技术约当投资额=100(1+500%)=600 (万元) ②乙企业约当投资额=3000(1+10%)=3300(万元)
600(2) 专利技术利润分成率=6003300×100%=15.38%
(3)折现率=4%+6%=10%
(4)专利技术评估值=〔400×(1+10%)-1+420×(1+10%)-2+430×(1+10%)-3 +450×(1+10%)-4+440×(1+10%)-5〕×15.38% =248.28(万元)
19、某资产在未来6年中每年末的净收益分别为400万元、420万元、440万元、460万元、
460万元、460万元，在第6年末，可转让给其他持有者，转让价格为2000万元，市场利率为12%。估算该资产的价值。
解：该资产的评估值=400×（P/F，12%，1）+420×（P/F，12%，2）+440×（P/F，12%，3）+ 460×（P/F，12%，4）+ 460×（P/F，12%，5）+ 460×（P/F，12%，6）+2000×（P/F，12%，6）=2804.75（万元）
20、有一宗“七通一平”的待开发建筑用地，土地面积位2000平方米，拟开发建设写字楼，容积率为2.5，建设期为2年，建筑费用为3000元/平方米，专业费用为建筑费用的10%，建筑费用和专业费用在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即可出售，预计售价为9000元/平方米，销售费用为楼价的2.5%，销售税金为楼价的6.5%，当地银行年贷款利率为6%，开发商要求的投资利润率为10%。
要求：采用假设开发法估算该宗土地目前的单位地价（假设不考虑资金时间价值因素）。 解：
（1）计算卖楼价：
卖楼价=2000×2.5×9000=45000000（元） （2）计算建筑费用和专业费用：
建筑费用=3000×2000×2.5=15000000（元） 专业费用=15000000×10%=1500000（元） （3）计算销售费用和销售税金：
销售费用=45000000×2.5=1125000（元） 销售税金=45000000×6.5%=2925000（元） （4）计算投资利润：
利润=（地价+建筑费用+专业费用）×10% =（地价+16500000）×10% =1650000+地价×10% （5）计算利息：
利息=（地价+建筑费用+专业费用）×6% =（地价+16500000）×6% = 990000+地价×10% （6）求取地价：
地价=45000000-16500000-1125000-2925000-（1650000+地价×10%）-（990000+地价×10%） 地价=19008333（元）
单位地价=19008333/2000=9504（元/平方米）
21、某公司2004年对某一建筑物进行评估，该建筑物于2000年年底竣工投入生产使用，账面价值为335000元。经评估人员调查，该公司所属某市建筑业环比价格指数分别为2001年10.1%，2002年11%，2003年12.3%，2004年13%。根据现场勘察情况，该建筑物尚可使用20年。根据以上资料采用成本法对该建筑物价格进行评估。 解：（1）重置成本采用价格指数调整法计算： 重置成本=建筑物账面原价×价格变动指数
=335000×（1+10.1%）×（1+11%）×（1+12.3%）×（1+13%） =519533（元）
（2）成新率采用使用年限法计算：
成新率=20/（20+4）×100%=83.3% （3）该建筑物评估值=519533×83.3%=432770（元） 22、某企业向另一企业转让一项影碟机生产技术，已知转让方与受让方共同享用这一生产技
术，双方设计生产能力分别为800万台和500万台，该技术属转让方外购，账面价格为300万元，已使用3年，尚可使用10年，3年中累计通货膨胀率为12%；技术转让后，10年减少销售收入按现值计算为80万元，且开发费用的追加成本按现值计算为25万元，试评估该影碟机生产技术转让的最低收费额。 解：
（1）计算该生产技术重置净值：
300×（1+12%）×10/13=258（万元） （2）计算重置成净值分摊率为： 500/（500+800）=38.5%
（3）计算机会成本为：80+25=105（万元） （4）计算该无形资产转让的最低收费额为： 258×38.5% + 105=204（万元）
23、已知甲企业为A行业的一个企业，由于要发行股票，需要进行评估，已知甲企业现在生产能力已达到设计生产能力，过去几年中生产经营比较稳定。请有关专家对甲企业起进行环境分析得出的结论是：国家的行业政策在较长时间内不会变动，行业的竞争格局也已经比较稳定，不会有大的变化，企业内部环境较稳定。在此基础上，评估人员收集了过去5年甲企业的收益，并据此预测未来5年的收益分别为2800万元、2700万元、2900万元、2850万元、2750万元。已知社会平均收益率为20%，国库券利率为15%，甲企业的市场风险系数为1.4。试采用合理的方法评估该企业的价格。 解：（1）由于企业生产经营比较稳定，因此采用年金法评估该企业整体资产价值 先计算适用的本金化率：
R=15% +（20%-15%）×1.4=22% （2）计算该企业整体资产价值： PV=[2800/（1+22%）+2700/（1+22%）2+2900/（1+22%）3+2850/（1+22%）4+2750/（1+22%5）]÷[1/（1+22%）+1/（1+22%）2+（1/（1+22%）3+1/（1+22%）4+1/（1+22%）5）÷22% PV =2797/22%=12715（万元）
因此该企业整体资产价格为12715万元。
24、某企业对其应收账款进行评估，经核查其评估基准日应收账款余额为150万元，根据以往资料，企业前5年累计坏账损失50万元，应收账款余额累计为630万元，并预计发生收款费用3万元，则应收账款的评估值是多少？
解：根据有关资料选择坏账估计法对应收账款坏账损失率评定估算： 应收账款坏账百分比= 50/630×100% =7.94% 应收账款评估值=150×（1-7.94%）-3 =135.09（万元）
25、某宗土地是已开发完成的临街地，面积10000平方米，现对其开发后的价格进行评估。经调查分析得到ABCDE五个交易案例，并得到以下资料： 参照物 A B C D E 单价(元/平方米) 交易情况修正 2269 2501 2480 2230 2400 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 日期修正 97/100 97/100 95/100 95/100 98/100 区域修正 100/100 100/97 100/97 100/100 100/95 各别因素修正 100/102 100/100 100/103 100/100 100/100 根据以上资料估算该宗土地的价格。 解：（1）先求修正后单价：
10097100100A: 2269×100×100×100×102=2158（元） 10097100100B： 2501×100×100×97×100=2501（元） 10095100100C： 2480×100×100×97×103=2358（元） 10095100100D： 2230×100×100×100×100=2119（元） 10098100100E： 2400×100×100×95×100=2476(元)
（2）用算术平均法求该宗地单价为（2158+2501+2358+2119+2476）÷5 =2322.4（元）
该宗地价格=2322.4×10000=23224000（元）
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